Atualmente, em razão do coronavírus (COVID-19), estamos vivendo uma situação muito complicada, em várias áreas da nossa vida.

Na área imobiliária, pessoas que estão envolvidas em contratos de locação de imóveis estão sofrendo verdadeiro drama, tanto pra quem tem que pagar (inquilino, também chamado de locatário), como pra quem tem o direito de receber (locador ou proprietário).

O que me preocupa, nessas situações que envolvem a locação, é que os fiadores estão sendo esquecidos e abandonados à própria sorte, na medida em que a preocupação central limita-se a discutir os contratos locatícios sob o prisma do locador e do locatário, deixando de lado os direitos dos fiadores.

O fiador é aquele que garante a dívida caso o inquilino não pague. Ele garanta tanto os débitos principais (aluguel, IPTU, condomínio), como também os débitos relacionados à entrega do imóvel, quando da vistoria final (pintura, reparos, etc).

E mais, o fiador não somente garante a dívida locatícia como um todo (caso o inquilino não pague), como também corre o risco de ver seu imóvel próprio ser penhorado, caso a situação alcance níveis extremos de um processo judicial.

Ainda que seja o único imóvel que o fiador possua em seu nome, inclusive utilizando para moradia própria e familiar, ainda assim, o imóvel pode ser penhorado para pagamento de dívida locatícia, nos termos do art. 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990. Trata-se de uma das exceções à impenhorabilidade do bem de família.

Portanto, é muito importante que o fiador fique atento ao risco que pode vir a ter, principalmente neste grave momento envolvendo uma pandemia, onde muitos inquilinos estão sem dinheiro para pagar seus aluguéis. E mais, ainda vai entrar em vigor uma lei transitória, trazendo mais insegurança ao fiador.

Desta forma, é importante que o fiador saiba que ele pode pedir a exoneração da fiança, caso o contrato tenha ultrapassado o prazo de vigência, mas ainda persista a locação por prazo indeterminado, ou seja, as partes ainda mantém a relação locatícia, mesmo após o término do prazo de vigência. A notificação deve ser enviada ao proprietário (locador) e ao inquilino, comunicando o interesse na exoneração da fiança. Eu recomendo que a notificação também seja enviada à imobiliária que administra o imóvel.

Muito importante destacar que deve haver a comunicação da exoneração o mais rápido possível, pois o fiador ainda fica obrigado a garantir por mais 120 dias o contrato, após a notificação, nos termos do art. 40, inciso X, da Lei 8245/1991 (lei de locação).