Base de Cálculo de ITBI de imóveis adquiridos na planta

 In ITBI, Minha Casa Minha Vida, Na Planta

O que é o ITBI? Quem paga? Qual o percentual?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que deve ser pago quando há transmissão de imóvel. O pagamento é feito pelo comprador e em Ribeirão Preto a alíquota vigente, em regra, é de 2%.

Como se calcula?

O ITBI é muito simples de ser calculado, basta aplicar a alíquota (em Ribeirão Preto, 2%), sobre o valor do imóvel no momento da transferência do imóvel. Por exemplo, um comprador que adquira um imóvel por R$ 300.000,00 em Ribeirão Preto, pagará o valor de R$ 6.000,00 de ITBI (R$ 300.000,00 X 2% = R$ 6.000,00).

E quando se compra um imóvel na planta?

Primeiramente, o que significa comprar um imóvel na planta? Comprar um imóvel na planta, nada mais é do que comprar uma fração de terreno para futura construção. Nos contratos de financiamento de imóveis na planta é clara tal situação, seus títulos expressam exatamente contrato de compra e venda de terreno e financiamento para futura construção. Nesse caso, como fica o cálculo do ITBI? Como já dito, o ITBI necessita recair sobre o imóvel no momento da transferência, nesse caso, o imóvel ainda não existe por completo, o que existe é um terreno, portanto, a alíquota do ITBI deve recair sobre a fração do terreno e não sobre o valor financiado. Por exemplo, um comprador em Ribeirão Preto resolve adquirir um imóvel na planta utilizando o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) em uma das construtoras atuantes na cidade, esse imóvel está sendo vendido por R$ 145.000,00. Pois bem, quando esse comprador firma o contrato de financiamento há a descrição do valor da fração do terreno em seu contrato. Nesse caso o valor costuma estar na segunda página de seu contrato e consta um valor de R$ 17.000,00. Por se tratar de compra na planta, e como já explicado, se trata de uma compra de terreno para futura construção, o valor do ITBI deveria recair apenas sobre o valor do terreno e não sobre o valor financiado. Nesse nosso exemplo, o valor a ser pago de ITBI seria de R$ 340,00.

Porém, é importante frisar que temos visto muitos equívocos nesse caso em Ribeirão Preto. Isto porque, o recolhimento do ITBI tem recaído sobre o valor do financiamento e não sobre a fração do terreno, nesse exemplo dado o ITBI tem sido de R$ 2.900,00 (2% X R$ 145.000,00) ao invés dos R$ 340,00. Quando isso ocorre, há a necessidade de solicitar a restituição da diferença (que no exemplo seria de R$ 2.560,00) à Fazenda Pública do Município. Esse erro tem sido comum, tanto é que há sumulas do Supremo (110 e 470). As sumulas servem para pacificar um entendimento que tem sido discutido, consolidando o entendimento.

Obs.: No município de Ribeirão Preto, existe um incentivo tributário da ordem de 10% à primeira aquisição imobiliária, caso tal incentivo não seja descontado diretamente no boleto, o consumidor pode se dirigir ao Poupatempo da cidade, ou no atendimento da Prefeitura na Rua Lafaiete, 1.000 e requerer seu direito. Para se beneficiar de tal incentivo, não há a necessidade de um advogado.

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